Negozio all'asta Roma (RM) Via Pietro Gasparri, n. 48/B e n. 48/C, 00168 Roma RM, Italia

Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di locale commerciale sito in Roma (RM), Via Gasparri n. 48/B e n. 48/C, piano terra. Il locale commerciale è dotato di due vetrine su Via Gasparri ed è formato da due ambienti, di cui uno meno profondo destinato a cucina con canna fumaria e uno più profondo dotato sul retro di area ripostiglio, bagni e spogliatoi per il personale. Il tutto per una superficie convenzionale complessiva pari a 73,00 mq circa. L'immobile confina con distacco su Via Gasparri, locale commerciale in Via Gasparri 50, locale commerciale in Via Gasparri 48/A, vano scala, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 530, z.c. 5, cat. C1, cl. 7, consistenza 67 mq, superficie catastale totale 127 mq, rendita € 3.328,77, Via Gasparri 48/B e 48/C, piano T. L'immobile risultava occupato da terzi con contratto di locazione opponibile alla procedura esecutiva, registrato in data 11/09/2018, avente durata di anni 6+6 con decorrenza dal 01/09/2018 già rinnovatosi fino al 31/08/2030, al canone mensile di euro 1.300,00. L'immobile è stato rilasciato dal conduttore al Custode Giudiziario ed è attualmente libero. Il locale commerciale pignorato è parte di un edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, frutto di un intervento di ristrutturazione integrale di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, Comunicazione di inizio Lavori del 29/11/2004 prot. 73030, D.I.A. del 27/12/2004 prot. 79048, Presentazione di Nuovi Tipi del 22/03/2007 prot. 19598, Presentazione di Nuovi Tipi del 09/08/2007 prot. QI/2007/50312 e Comunicazione di Fine Lavori del 25/07/2007. In data 29/01/2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art. 37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti Uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati che tuttavia non sono stati reperiti per cui in data 28/02/2025 ha depositato istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 con prot. n. QI/2025/0046227 cui non è seguito alcun riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29/01/2008, della domanda di Agibilità e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto rileva che rispetto all'elaborato grafico di progetto esaminato, relativo all'ultima variante, lo stato dei luoghi non risulta conforme né alla planimetria di progetto né alla planimetria catastale in atti per alcune modifiche interne quali: 1) la demolizione dell’intercapedine, esistente in progetto, sulla parete di confine con il locale adiacente - in Via Gasparri n. 50; 2) la realizzazione di bagno e ripostiglio aggiuntivi sul fondo del locale; 3) il restringimento dell'accesso sul locale destinato a laboratorio/forno; 4) la realizzazione di controsoffittature in cartongesso di altezza pari a 3,20 m sul locale laboratorio e 2,80 m sul locale di ingresso-magazzino. L’Esperto Stimatore rileva, altresì, una discordanza dei dati di superficie indicati in visura catastale, ovvero consistenza 67 mq e superficie catastale 127 mq. Ai fini della regolarizzazione delle difformità riscontrate, l’Esperto rappresenta che dovrà essere presentata una pratica edilizia per accertamento di conformità ex art. 37 dpr. 380/01, con il ripristino dell'intercapedine ed eventuale adeguamento delle altezze interne alle normative vigenti per i locali commerciali, il tutto a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.

Bene 2 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di area per due posti auto scoperti destinati ad uso pubblico per il commerciale sita in Roma (RM), Via Luigi Maglione 1/A, piano terra, n. 28. Il bene pignorato confina con distacco su Via Luigi Maglione, vano scala di sicurezza condominiale, posto auto n. 27, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 352, part. 499, sub. 528, z.c. 5, cat. C6, cl. 1, consistenza 29 mq, superficie catastale totale 29 mq, rendita € 80,88, Via Luigi Maglione snc, interno 28, piano T. L'immobile risultava locato unitamente al locale commerciale (bene 1) e, pertanto, occupato da terzi con contratto di locazione opponibile alla procedura esecutiva, registrato in data 11/09/2018, avente durata di anni 6+6 con decorrenza dal 01/09/2018 già rinnovatosi fino al 31/08/2030, al canone mensile di euro 1.300,00. L'immobile è stato rilasciato dal conduttore al Custode Giudiziario ed è attualmente libero. L’unità immobiliare pignorata, per una superficie convenzionale complessiva pari a 29,00 mq circa, è costituita da un parcheggio a raso con accesso diretto da Via Luigi Maglione, ricavata sull’area pertinenziale esterna dell’edificio di recente edificazione, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), composto da cinque piani fuori terra e due piani interrati, frutto di un intervento di ristrutturazione integrale di una preesistente cubatura. Il fabbricato si compone complessivamente di diciotto unità immobiliari a destinazione residenziale, due unità commerciali al piano terra e di autorimesse e posti moto distribuiti su due livelli interrati. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato, sito in Via Luigi Maglione 1 (angolo con Via Gasparri), è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 62/2004, Comunicazione di inizio Lavori del 29/11/2004 prot. 73030, D.I.A. del 27/12/2004 prot. 79048, Presentazione di Nuovi Tipi del 22/03/2007 prot. 19598, Presentazione di Nuovi Tipi del 09/08/2007 prot. QI/2007/50312 e Comunicazione di Fine Lavori del 25/07/2007. In data 29/01/2008 è stata presentata D.I.A. prot. 4650 per accertamento di conformità ex art. 37 e contestuale certificato di fine lavori e collaudo. La domanda di Agibilità è stata presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781. L’Esperto rappresenta di avere effettuato accesso agli atti presso i competenti Uffici del Comune di Roma al fine di prendere visione dei progetti presentati che tuttavia non sono stati reperiti per cui in data 28/02/2025 ha depositato istanza di accesso formale agli atti ex L. 241/90 con prot. n. QI/2025/0046227 cui non è seguito alcun riscontro. Parte esecutata ha fornito all’Esperto Stimatore copia della D.I.A prot. n. 4650 del 29/01/2008, della domanda di Agibilità e copia della originaria licenza edilizia n. 62/2004. L’Esperto rileva che rispetto all'elaborato grafico di progetto esaminato, relativo all'ultima variante, lo stato dei luoghi risulta conforme alla planimetria di progetto. L’Esperto rappresenta che nel regolamento di condominio (ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità), l'area pignorata in oggetto è individuata come “area a parcheggio pubblico per il Commerciale”. L’Esperto precisa altresì che lo spazio a parcheggio è stato realizzato ai sensi di quanto previsto dall'articolo 41-sexies della legge 17/08/1942, n. 1150, e s.m.i., recepita dalle NTA del P.R.G. vigente del Comune di Roma all'art. 7. Ai carichi urbanistici relativi alle destinazioni d'uso previste all'art. 6, comma 1, NTA corrispondono le dotazioni minime di parcheggi pubblici e privati (standard urbanistici) da realizzare in fase di nuova costruzione o di ristrutturazione. L’Esperto precisa che i parcheggi pubblici, categoria cui appartiene l’area pignorata, sono localizzabili su aree di proprietà pubblica o su aree di proprietà privata vincolata all’uso pubblico, a mezzo di atto d’obbligo notarile registrato e trascritto (nel caso di specie atto d’obbligo Notaio Gilardoni del 19/02/2007, Rep. 28184/10648, trascritto il 21/02/2007 ai nn. 35412/11883 di formalità, cui si fa espresso rimando). L’Esperto Stimatore rileva che i parcheggi pubblici ad uso commerciale, rientranti negli standard urbanistici, possono essere oggetto di trasferimento di proprietà fermo restando il vincolo di destinazione pubblica in quanto tali aree restano funzionalmente asservite all’uso generalizzato da parte della collettività indistinta degli utenti dei servizi commerciali di zona. Stante tutte le difformità e le criticità meglio descritte negli elaborati peritali cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre tutti i beni in Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spesa dell’aggiudicatario che dovrà ottenere i propedeutici e necessari nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche dello stato manutentivo e della domanda di agibilità presentata il 03/03/2008 con prot. n. 14781 per cui non ha ricevuto risposta che dovrà essere verificata e richiesta a rischio, carico e cura dall’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto negli elaborati peritali depositati in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Si segnalano le seguenti formalità pregiudizievoli che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento: atto d'obbligo edilizio, trascritto il 29.10.2003 a favore del Comune di Roma, ai nn. 93334/61321 di formalità; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 16.03.2005 a favore del Comune di Roma, ai nn. 32436/20809; atto d'obbligo edilizio, trascritto il 21.02.2007 a favore del Comune di Roma, ai nn. 35412/11883; Regolamento di condominio ricevuto per atto Notaio Gilardoni, rep. 29210/11135 del 9/10/2007, trascritto in data 07/11/2007 ai nn. 197472/87227 di formalità; preliminare di vendita del 05/03/2014, per atto Notaio Maria Antonietta Cavallo, rep. 14589/7784, trascritto il 12/03/2014 ai nn. 28382/18132 di formalità, sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati del comune di Roma al Foglio 352, Particella 499, Sub. 530, particella 499 Sub. 528, particella 499, Sub. 515. Nella sez. D della nota di trascrizione viene riportata la data del 31/03/2016 per la stipula del definitivo. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni dell’Esperto depositate in atti al cui contenuto si rimanda.