Linee guida per acquistare all’asta

Potremmo trovare la casa dei nostri sogni tra quelle vendute all’asta. Ma nelle vendite giudiziarie fila sempre tutto liscio o potrebbero esserci delle sorprese? Se l’alloggio è occupato dal debitore, o da terzi, è difficile entrarne in possesso? E ancora, se l’alloggio non ha tutte le carte in regola dal punto di vista edilizio è possibile condonare gli abusi? Vediamo, punto per punto, come regolarci di fronte a situazioni di questo genere. Partiamo da un chiarimento di fondo: i Tribunali sono i primi garanti dell’operazione. Prima di mettere all’asta un immobile il giudice nomina un perito. Questi dovrà esaminarne lo “stato” complessivo e stendere una relazione che conterrà una radiografia abbastanza minuziosa, dalla planimetria alla verifica catastale, fino alla stima del prezzo. La relazione del perito, dunque, è il primo tassello di questo mosaico. L’immobile pignorato, però, il più delle volte è abitato dal debitore. Ma l’aggiudicatario non ha nulla da temere. Diventerà proprietario a tutti gli effetti del bene e ne entrerà in possesso in tempi ragionevolmente brevi subito dopo il “decreto di trasferimento” del giudice, che è un vero atto di compravendita. Anche la liberazione dell’alloggio scatterà in conseguenza del decreto medesimo, poiché l’atto del giudice contiene anche l’ordine e l’ingiunzione per l’occupante di lasciare immediatamente l’alloggio. Può anche accadere che l’immobile anziché essere abitato dal debitore sia stato dato in locazione a terzi. In questo caso l’inquilino, che non ha nulla a che fare con il debito e con i gravami che pesano sull’alloggio, se ha un contratto di affitto regolarmente registrato, in data precedente alla notifica dell’atto di pignoramento, avrà diritto a restare fino alla scadenza del contratto. Se non ricorrono tali condizioni, in mancanza di un contratto regolare, l’appartamento è considerato libero a tutti gli effetti. E non bisogna instaurare alcuna procedura di sfratto, in quanto chi detiene l’alloggio, lo detiene senza alcun titolo. Dunque, la legge è molto chiara. Il decreto di trasferimento dell’immobile, firmato dal giudice, è titolo esecutivo ai fini del rilascio e non è sottoposto al regime di “graduazione” degli sfratti ordinari. Ciò significa che la consegna sarà immediata? Non del tutto. Nel senso che la procedura di notifica degli atti, da parte degli ufficiali giudiziari, richiede in media dai sei agli otto mesi. Ma che cosa accade se l’immobile in questione è abusivo o ha delle irregolarità per interventi successivi alla sua costruzione? La legge aiuta l’acquirente. Dal momento che il creditore, che chiede il pignoramento del bene e poi la vendita all’asta, tra i documenti dovrà allegare anche gli estremi della concessione edilizia o della concessione in sanatoria dell’appartamento su cui vuole rivalersi (ai sensi della legge numero 47 dell’85, per gli edifici costruiti dopo il 17 marzo 1985). Per le opere iniziate prima dell’1 settembre 1967, invece, è sufficiente la semplice dichiarazione del proprietario. Ciò significa che lo stato dell’immobile, dal punto di vista del rispetto delle leggi che regolano l’edilizia, viene chiarito negli atti che precedono la vendita. Tanto che, nel caso manchino concessione edilizia o condono, ne deve essere fatta menzione nell’avviso di gara. E nell’ipotesi che la concessione edilizia o l’eventuale sanatoria non siano in regola, o manchino del tutto, l’aggiudicatario, per potere usufruire del bene, avrà la possibilità di regolarizzare l’alloggio acquistato all’asta presentando domanda entro 120 giorni dalla notifica del decreto del giudice. Normalmente un atto di compravendita di un immobile irregolare sarebbe nullo. Solo negli atti derivanti da procedure esecutive all’aggiudicatario è data la possibilità di sanare l’abuso. Ciò per rendere possibile la riscossione del credito da parte di chi aveva chiesto il pignoramento dell’immobile.

Il Messaggero